부동산경매의 종류와 입찰자의 주의점
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부동산경매의 종류와 입찰자의 주의사항
요즘 경매법정에 가보면 각종 경매정보지들을 흔히 볼 수 있다. 정보지의 내용을 읽어보면 경매신청의 종류가 임의경매와 강제경매로 분류되어 있음을 알 수 있다. 하지만, 이 두가지를 제대로 이해하는 사람이 많지 않은 것 같다. 왜냐하면, 필자가 체험경매 강의시간에 수강생들에게 질문해보면 엉뚱한 대답들을 내놓기 때문이다. 그렇지만, 요즘 뜨고 있는 필자의 주력과목인 “NPL부실채권매입”을 공부하는 데에도 필요하기 때문에 자세히 설명하고 싶다.
1. 임의 경매와 강제경매의 차이점은 무엇일까?
(1)임의 경매
은행이나 사채업자가 돈을 빌려주면서 채무자의 집이나 땅에 담보권(저당권)을 설정한 뒤 채무자가 약속한 원금과 이자를 갚지 않을 경우, 저당권이 설정된 부동산을 경매하는 것이다. 다시 말해서 임의경매는 저당권, 전세권, 가등기담보권 등 담보물권 실행을 위한 경매이다.
임의 경매의 신청채권은 대부분 근저당이고 일부 담보가등기, 집합건물(아파트, 연립주택)의 전세권 등이 있다.
(2)강제경매
돈을 빌려줬거나 전세보증금, 공사대금, 물품대금, 카드대금 등을 받아야 할 채권자가 돈을 갚아야 할 채무자를 상대로 법원에 재판을 청구하여 승소한 다음, 채무자의 재산을 경매신청하여 이루어진다. 강제경매를 신청할 수 있는 법원의 판결은 확정판결, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증조서 등이 있으며 다시말해서 강제경매는 채무명의에 의한 경매를 의미한다
등기부상 강제경매의 신청채권은 주로 가압류, 임차권 등이다. 보통은 재판을 하기 전에 채무자의 재산을 가압류해 놓지만 반드시 가압류해야 하는 것은 아니다.
임의경매와 강제경매는 그 신청채권이 다르나 대부분의 절차가 동일하게 적용된다. 그러나 입찰참여자의 입장에서 볼 때 주의해야 할 점이 있다.
2. 입찰참여자가 주의해야 할 점은 무엇일까?
법원경매의 종류를 간단하게 다시 요약해본다면
임의경매는 저당권, 전세권, 가등기담보권 등 담보권 실행을 위한 경매이고,
강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매를 뜻한다. 이 두 가지는 대체로 유사한 것처럼 보이지만 다음과 같은 점에서는 큰 차이가 있다.
(1)낙찰자가 낙찰대금을 완납함으로써 소유권을 취득한 후에 임의 경매에서는 경매신청 전에 저당권 등 담보권에 부존재, 무효 등의 사유가 있는 때에는 낙찰자의 소유권취득도 무효가 되지만, 강제경매에서는 채무명의에 표시된 권리가 당초부터 무효라고 하더라도 낙찰자의 소유권취득이 그대로 인정된다.
(2)임의경매에서는 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 담보권 부존재 등을 이유로 언제든지 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고 또 낙찰허가 결정에 대한 즉시항고로도 다툴 수 있지만, 강제경매에서는 채무명의에 표시되어 있는 채권의 부존재 등을 다투려면 경매절차 밖에서 청구이의의 소로서 다투어야지 경매개시결정에 대한 이의를 할 수도 없고 나아가서 낙찰허가에 대한 이의신청사유나 항고사유로도 되지 않는다.
임의경매 보다도 강제경매에서 공신력이 인정된다는 것은 바로 이런 뜻이다.
다만 저당권등기 등의 실체적사유가 아니라 경매절차상의 하자는 임의경매냐? 강제경매냐? 를 불문하고 경매개시결정에 대한 이의사유가 된다.
어찌 되었든 일반인의 입장에서는 강제경매와 임의경매를 엄밀히 구별할 필요는 없으며, 다만 정보지 상에 '임의'라고 되어있으면 임의경매를, '강제'라고 되어있으면 강제경매를 뜻한다는 정도만 이해하고 있으면 될 것이다. 다만 임의경매에서 피담보채권의 부존재ㆍ무효 기타 저당권등기가 위조되는 등으로 저당권등기가 무효인 경우에 그 시점에 따라 처리방법이 다르다는 점을 주의해야 한다.
좀더 구체적으로 설명한다면, 무효의 시점이 경매개시결정등기 이전인 경우에는 낙찰자가 잔금을 지불한 이후에도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없는 반면에, 만일 그 무효의 시점이 경매개시결정 등기 이후인 경우에는 경매 대상물건의 소유자(채무자)는 낙찰자가 잔금을 지불하기 전에 경매절차에서 경매개시결정에 대한 이의라든가 낙찰허가에 대한 즉시항고 등으로 이의를 해야만 그 후에 낙찰자가 잔금을 지불했다고 하더라도 소유권을 취득하지 못한다는 사실이다.
요컨대 경매목적부동산의 소유자(채무자)의 입장에서는 경매개시결정 이후에 저당권등기가 무효로 된 경우에 경매로 인하여 소유권을 상실하지 않기 위해서는 경매절차상 낙찰자가 잔금을 완납하기 이전에 여러가지 방법을 동원해 경매절차가 더 이상 진행되지 않고 정지ㆍ취소될 수 있도록 일정한 조치를 취해야 하는 것이다.
상기의 내용들은 요즘에 인기종목인 “NPL부실채권매입”과목을 공부하는 데에도 꼭 필요한 기초지식이 되는 것이다.
요즘 경매법정에 가보면 각종 경매정보지들을 흔히 볼 수 있다. 정보지의 내용을 읽어보면 경매신청의 종류가 임의경매와 강제경매로 분류되어 있음을 알 수 있다. 하지만, 이 두가지를 제대로 이해하는 사람이 많지 않은 것 같다. 왜냐하면, 필자가 체험경매 강의시간에 수강생들에게 질문해보면 엉뚱한 대답들을 내놓기 때문이다. 그렇지만, 요즘 뜨고 있는 필자의 주력과목인 “NPL부실채권매입”을 공부하는 데에도 필요하기 때문에 자세히 설명하고 싶다.
1. 임의 경매와 강제경매의 차이점은 무엇일까?
(1)임의 경매
은행이나 사채업자가 돈을 빌려주면서 채무자의 집이나 땅에 담보권(저당권)을 설정한 뒤 채무자가 약속한 원금과 이자를 갚지 않을 경우, 저당권이 설정된 부동산을 경매하는 것이다. 다시 말해서 임의경매는 저당권, 전세권, 가등기담보권 등 담보물권 실행을 위한 경매이다.
임의 경매의 신청채권은 대부분 근저당이고 일부 담보가등기, 집합건물(아파트, 연립주택)의 전세권 등이 있다.
(2)강제경매
돈을 빌려줬거나 전세보증금, 공사대금, 물품대금, 카드대금 등을 받아야 할 채권자가 돈을 갚아야 할 채무자를 상대로 법원에 재판을 청구하여 승소한 다음, 채무자의 재산을 경매신청하여 이루어진다. 강제경매를 신청할 수 있는 법원의 판결은 확정판결, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증조서 등이 있으며 다시말해서 강제경매는 채무명의에 의한 경매를 의미한다
등기부상 강제경매의 신청채권은 주로 가압류, 임차권 등이다. 보통은 재판을 하기 전에 채무자의 재산을 가압류해 놓지만 반드시 가압류해야 하는 것은 아니다.
임의경매와 강제경매는 그 신청채권이 다르나 대부분의 절차가 동일하게 적용된다. 그러나 입찰참여자의 입장에서 볼 때 주의해야 할 점이 있다.
2. 입찰참여자가 주의해야 할 점은 무엇일까?
법원경매의 종류를 간단하게 다시 요약해본다면
임의경매는 저당권, 전세권, 가등기담보권 등 담보권 실행을 위한 경매이고,
강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매를 뜻한다. 이 두 가지는 대체로 유사한 것처럼 보이지만 다음과 같은 점에서는 큰 차이가 있다.
(1)낙찰자가 낙찰대금을 완납함으로써 소유권을 취득한 후에 임의 경매에서는 경매신청 전에 저당권 등 담보권에 부존재, 무효 등의 사유가 있는 때에는 낙찰자의 소유권취득도 무효가 되지만, 강제경매에서는 채무명의에 표시된 권리가 당초부터 무효라고 하더라도 낙찰자의 소유권취득이 그대로 인정된다.
(2)임의경매에서는 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 담보권 부존재 등을 이유로 언제든지 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고 또 낙찰허가 결정에 대한 즉시항고로도 다툴 수 있지만, 강제경매에서는 채무명의에 표시되어 있는 채권의 부존재 등을 다투려면 경매절차 밖에서 청구이의의 소로서 다투어야지 경매개시결정에 대한 이의를 할 수도 없고 나아가서 낙찰허가에 대한 이의신청사유나 항고사유로도 되지 않는다.
임의경매 보다도 강제경매에서 공신력이 인정된다는 것은 바로 이런 뜻이다.
다만 저당권등기 등의 실체적사유가 아니라 경매절차상의 하자는 임의경매냐? 강제경매냐? 를 불문하고 경매개시결정에 대한 이의사유가 된다.
어찌 되었든 일반인의 입장에서는 강제경매와 임의경매를 엄밀히 구별할 필요는 없으며, 다만 정보지 상에 '임의'라고 되어있으면 임의경매를, '강제'라고 되어있으면 강제경매를 뜻한다는 정도만 이해하고 있으면 될 것이다. 다만 임의경매에서 피담보채권의 부존재ㆍ무효 기타 저당권등기가 위조되는 등으로 저당권등기가 무효인 경우에 그 시점에 따라 처리방법이 다르다는 점을 주의해야 한다.
좀더 구체적으로 설명한다면, 무효의 시점이 경매개시결정등기 이전인 경우에는 낙찰자가 잔금을 지불한 이후에도 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없는 반면에, 만일 그 무효의 시점이 경매개시결정 등기 이후인 경우에는 경매 대상물건의 소유자(채무자)는 낙찰자가 잔금을 지불하기 전에 경매절차에서 경매개시결정에 대한 이의라든가 낙찰허가에 대한 즉시항고 등으로 이의를 해야만 그 후에 낙찰자가 잔금을 지불했다고 하더라도 소유권을 취득하지 못한다는 사실이다.
요컨대 경매목적부동산의 소유자(채무자)의 입장에서는 경매개시결정 이후에 저당권등기가 무효로 된 경우에 경매로 인하여 소유권을 상실하지 않기 위해서는 경매절차상 낙찰자가 잔금을 완납하기 이전에 여러가지 방법을 동원해 경매절차가 더 이상 진행되지 않고 정지ㆍ취소될 수 있도록 일정한 조치를 취해야 하는 것이다.
상기의 내용들은 요즘에 인기종목인 “NPL부실채권매입”과목을 공부하는 데에도 꼭 필요한 기초지식이 되는 것이다.